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深圳市宝安区航城街道九华新科技园3栋1楼
如今ღ★,城市更新正在各地如火如荼地全面展开ღ★。据住房和城乡建设部日前公布的数据显示ღ★,截至目前ღ★,全国已实施城市更新项目超6.6万个鬼泽夫妇ep11ღ★,累计完成投资2.6万亿元ღ★。
此外ღ★,各地也因地制宜探索制度政策框架与建设模式ღ★,城市更新“进度条”不断刷新ღ★。此前ღ★,安徽省住房和城乡建设厅针对深入开展城市更新工作提出若干措施ღ★,如明确“留ღ★、改鬼泽夫妇ep11ღ★、拆”更新区域和地下空间利用范围ღ★,合理确定土地用途ღ★、开发建设强度ღ★、各类配套设施等ღ★,为实施城市更新项目提供依据ღ★。
湖北同样将城市更新放至政府工作的重中之重ღ★,多地成立“住房和城市更新局”ღ★,并相继挂牌ღ★。而深圳ღ★、广州ღ★、济南等地则是另设了专门的城市更新机构ღ★。从“城乡建设”到“城市更新”ღ★,体现出各地工作重心开始由增量建设转到存量管理ღ★。
城市更新事关民生ღ★、事关发展ღ★,如何走出可持续之路是当前城市更新工作面临的最大难题之一ღ★。一线城市上海也明确表示ღ★,要以“再难也要想办法解决”的韧劲凯发k8娱乐唯一官网ღ★,加快探索走出更可持续的城市更新路子ღ★。
近日ღ★,第一太平戴维斯中国区策略顾问部负责人朱锋接受了界面新闻专访ღ★,就当前历史文化建筑如何有机更新ღ★、城市更新面临哪些挑战ღ★、国内外有哪些成熟案例可参考等话题回答了记者提问ღ★。
城市更新和城市历史文化保护有着天然的联系ღ★,当前中国有许多独有的优秀历史建筑正在经历翻修ღ★、重生ღ★。如何实现保护与更新ღ★、传承与融合的共赢ღ★,是一大难题ღ★。
朱锋告诉界面新闻ღ★,城市更新和历史文化保护并非对立ღ★,而是相辅相成的关系ღ★。将历史文化保护融入城市更新ღ★,需要制定科学规划ღ★,采用适度更新方式ღ★,发展文化创意产业ღ★,加强公众参与和社区共建ღ★,并利用科技手段提升建筑的可持续发展能力ღ★。
首先ღ★,需要制定科学合理的历史文化保护规划ღ★。在城市更新规划中ღ★,明确历史文化保护的目标ღ★、原则和范围ღ★,并制定相应的保护措施ღ★。对历史文化建筑进行分类评估ღ★,区分不同等级的保护对象ღ★,并制定相应的保护策略ღ★。在保护规划中ღ★,既要注重历史风貌的传承ღ★,也要考虑建筑功能的更新和提升ღ★,实现保护与发展的有机结合ღ★。
此外ღ★,采用适度的更新方式鬼泽夫妇ep11凯发k8娱乐唯一官网ღ★,避免大拆大建ღ★,尽量采用微更新ღ★、渐进式更新的方式ღ★,保留历史建筑的原貌和特色ღ★。在更新过程中ღ★,注重历史建筑的结构安全和技术改造ღ★,提升建筑的舒适度和使用功能ღ★。比如可引入现代建筑元素ღ★,与历史建筑进行有机融合凯发k8娱乐唯一官网ღ★,创造独特的建筑风格ღ★。
与此同时ღ★,可发展文化创意产业ღ★,将历史文化建筑改造为博物馆ღ★、艺术馆ღ★、文创中心等ღ★,展示城市的历史文化底蕴ღ★,吸引游客和创意人才ღ★。
这期间鬼泽夫妇ep11ღ★,可鼓励发展特色民宿ღ★、餐饮ღ★、手工艺品等ღ★,将历史文化与旅游休闲相结合ღ★,促进经济发展ღ★。通过文化创意产业ღ★,赋予历史建筑新的生命力和活力ღ★,使其成为城市更新的重要引擎ღ★。
还要加强公众参与和社区共建ღ★,建立公众参与机制ღ★,让社区居民参与到历史文化保护和城市更新的决策过程中ღ★。开展历史文化宣传教育活动ღ★,提高公众对历史文化保护的认识和意识ღ★。通过社区共建ღ★,形成保护历史文化ღ★、推动城市更新的合力ღ★。
朱锋认为ღ★,利用数字化技术对历史文化建筑进行记录和展示ღ★,实现历史文化的数字化传承ღ★;虚拟现实技术则让公众体验历史文化建筑的过去和未来ღ★,增强历史文化的吸引力ღ★;而利用节能环保技术ღ★,对历史建筑进行绿色改可扩容提升建筑的可持续发展能力ღ★。
以上海蟠龙天地为例ღ★,该项目就是将历史建筑改造为高端商业综合体ღ★,保留了历史建筑的立面和空间结构ღ★,同时引入现代商业元素鬼泽夫妇ep11ღ★,实现了保护与发展的有机结合ღ★。
“通过将历史文化保护融入城市更新ღ★,可打造更具特色ღ★、更有魅力的城市ღ★,并促进城市的可持续发展ღ★。”朱锋向界面新闻表示ღ★。
优化产业结构ღ★,发展新兴产业ღ★;改善营商环境ღ★,吸引外资投资ღ★;提升城市品质ღ★,促进消费升级等ღ★,都是城市更新在实现了让城市恢复生机的同时ღ★,促进经济增长ღ★。
以外滩“第二立面”区域更新为例ღ★,戴维斯参与第二立面顶层设计ღ★,在强化外滩文化底蕴的同时ღ★,引入文化新创意鬼泽夫妇ep11ღ★、旅游新业态ღ★、商业新消费等功能ღ★,以进一步提升上海城市名片的吸引力ღ★。
朱锋告诉界面新闻ღ★,近两年经济环境下行ღ★,资金成为城市更新面临的首要问题ღ★。一方面是融资难度大ღ★,城市更新项目通常需要巨额资金投入ღ★,而现有的融资渠道可能不足以满足这些需求ღ★,特别是在经济增速放缓的背景下ღ★。另一方面ღ★,资金回报周期长ღ★,城市更新项目的投资回报周期相对较长ღ★,这可能导致私人资本参与度不高ღ★,增加了项目融资的难度ღ★。
“我们现在接触的所有项目ღ★,北上广深ღ★、济南ღ★、温州等ღ★,面临的都是资源跟资本倒挂的问题ღ★。”朱锋表示ღ★,项目价值都很高ღ★,但成本同样很高ღ★,在城市更新这个大的框架里面ღ★,可能会有些冲突ღ★,也就是这个项目想要起到的社会效益或者说它的商业价值与现在的投入不成正比ღ★。
在朱锋看来ღ★,城市更新项目往往面临高成本与不确定的收益之间的矛盾ღ★,而且ღ★,城市更新可能会导致原居民搬迁ღ★、租金上涨等问题ღ★,引发社会公平性的讨论ღ★,如何在经济效益与社会责任之间找到平衡点ღ★,是另一个挑战ღ★。
朱锋告诉界面新闻ღ★,现行的土地ღ★、规划ღ★、建设等相关法律法规可能也会针对城市更新的实施ღ★,做一些调整ღ★。如土地使用性质变更ღ★、容积率的调整等ღ★。
“我们在实操过程中有时也遇到一些项目ღ★,区位很好ღ★,但是规定风貌不能动ღ★。另外ღ★,受限于政策及资本问题ღ★,整个片区的城市更新实施非常点状ღ★,带来诸多局限ღ★。”
城市更新ღ★,现在碰到比较大的挑战也在于ღ★,风貌建筑评定与其真正意义上的功能使用之间的矛盾ღ★。“有些项目规定风貌建筑的等级不能动凯发k8娱乐唯一官网ღ★,连面积也不能改变ღ★,但原来它是居住功能ღ★,要改成商业功能肯定不合适ღ★,如果做出非常将就的东西出来ღ★,市场效果一定也很难好ღ★。”
此外ღ★,规划与实际需求脱节也是一大挑战ღ★。城市更新方案可能存在设计理念与居民实际需求不符的情况ღ★,导致更新项目难以得到居民的广泛认同ღ★。
“市场对于城市更新的认知还需要普及凯发k8官网首页ღ★,ღ★,现如今专家ღ★、消费者ღ★、政府对政策的理解不太一样ღ★,对很多方面的定性有无价值ღ★,还很模糊鬼泽夫妇ep11ღ★。”朱锋指出ღ★。
朱锋介绍ღ★,英国伦敦的巴特西发电站的改造项目是一个成功的城市更新案例ღ★,它通过聚焦产业ღ★、开放空间ღ★、多元商业和活跃社群ღ★,成功地将废弃的老厂房转变为一个充满活力的产业社区ღ★。
作为标志性建筑ღ★,巴特西发电站曾是欧洲最大的砖式建筑和世界上最大的煤炭发电站之一ღ★。在1983年停止运作后凯发手机app下载ღ★,ღ★,巴特西发电站逐渐沦为一座荒芜的废墟ღ★。
“这个项目最初是纯开发逻辑ღ★,提出建设包括主题公园凯发K8官网首页ღ★、酒店ღ★、生态园ღ★、生物发电站甚至切尔西足球俱乐部的新球场等单一业态的方案凯发k8娱乐唯一官网ღ★,但发现账算不过来ღ★。后来又找了另外一个运营商去做整体规划ღ★,大概花了10年时间ღ★,去年已经面市ღ★。”朱锋告诉界面新闻ღ★。
建成后的社区内部将实现内循环和外循环ღ★,预计每年吸引超过2500万人流量ღ★。其中ღ★,1210万为附近居民ღ★,970万为观光客和活动参与者ღ★,还有350万商务人士ღ★。
朱锋表示ღ★,保护建筑是发电厂的初衷ღ★,但为了实现整体资金平衡凯发k8首页ღ★。ღ★,又新建了写字楼跟公寓ღ★,这是比较典型的一个案例ღ★。
在国内凯发k8娱乐唯一官网ღ★,上海的蟠龙天地ღ★、成都麓湖片区等ღ★,也都是不错的案例ღ★。以麓湖CPI为例ღ★,其建筑结构以“独栋+湖面+花园”为特色凯发手机appღ★,ღ★,定位为“生长在花园里的时尚文化社区”ღ★。将历史文化与时尚文化相结合ღ★,创造独特的社区文化氛围凯发k8娱乐唯一官网ღ★。
“最近开的商业项目麓湖CPI也挺出圈的ღ★,但这种模式不可复制ღ★。在这个项目上ღ★,产品力是第一位的ღ★。”朱锋表示ღ★。
朱锋看来ღ★,从蟠龙天地到鸿寿坊能看出ღ★,港企瑞安则是商业逻辑第一ღ★,商业逻辑再叠加产品ღ★。“如果上海蟠龙天地是1.0ღ★,那么正在改建中的召稼楼会是2.0ღ★。召稼楼更大ღ★,本身古镇底蕴要比蟠龙多ღ★,一定有机会成为上海第一个古镇头牌ღ★。”
上海480米北外滩最高楼ღ★,“这个项目具有标杆性质ღ★,竣工时间是2030年(中国二氧化碳排放力争于2030年前达到峰值)ღ★,是中国第一栋新建的超高层绿色建筑凯发K8ღ★。”朱锋表示ღ★,这栋楼也是第一栋新建超过300米超高层里能够达到碳达峰的楼ღ★。
同样在上海ღ★,位于陆家嘴板块的上海国际航运金融大厦在保留了诺富特酒店基础上ღ★,增加了零售商业福山荟ღ★,形成多元化鬼泽夫妇ep11ღ★、多触点发展凯发K8平台官方ღ★。ღ★,使项目更好地融入周边社区ღ★,推动整个商业环境的优化和更新ღ★。这一举措也使其成为上海商业升级更新具有重要的代表意义和参考价值的商业项目ღ★。
“城市更新成为城市发展的重点词ღ★,戴维斯刚好踩中了国家的节奏ღ★,目前我们团队关于城市更新的业务量在总业务中占比已达到六到七成ღ★。”朱锋表示ღ★。
在上海国际航运金融大厦项目中ღ★,强调不进行大规模拆除ღ★,要最大化地利用现有价值ღ★。“我们保留了三十年前的球顶和大型玻璃橱窗ღ★,同时在改造中使用了优质材料ღ★,并对日照造成的影响进行了精准研究ღ★,以减少能源浪费ღ★。”
此外ღ★,第一太平戴维斯还在许多项目中进行一些不易察觉的“深层”改造ღ★,比如楼宇的环保认证ღ★,以及设施设备的更新ღ★,这些都是城市更新中对环保和双碳目标的重要回应ღ★。
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